Bugün küresel sorun haline gelen Covid-19 salgınıyla beraber ilan edilen pandemi beraberinde birçok hukuki mesele gündeme getirmiştir. Bunlardan bir tanesi kira sözleşmerleriyle ilgili meselelerdir. Covid-19 salgını ile beraber kira sözleşmelerinin tarafları kanundan doğan yükümlülüklerini yerine getirmekte zorlanmakla beraber sorunlar gündeme gelmektedir.
Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanun’unda düzenlenen hükümleri ve Yargıtay’ın benzer durumlardaki kararları da dikkate alınarak Covid-19’un kira sözleşmelerine etkisini ele alacağız.
1. KİRALANANIN SONRADAN AYIPLI HALE GELMESİNDEN SORUMLULUK (TBK M. 305 vd.) ve OLAĞANÜSTÜ FESİH (TBK M. 331)
Türk Borçlar Kanun’u madde 301’e göre kiraya verenin borcu, kiralananı, sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli durumda teslim etme ile sözleşme süresince sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurmadır. Bunlar kiraya verenin asli borçlarıdır ve yerine getirilmedikleri takdirde – kusuru olmasa dahi – kusursuz sorumluluğu doğacaktır.
Yaşanan salgın nedeniyle alınan idari karar ile kapatılan veya faaliyetleri kısmen kısıtlanan işyerleri bakımından, kiraya veren kiralananı sözleşme süresince sözleşmedeki amaca elverişli halde bulundurmamış olur. İdarenin almış olduğu bu karar geçici nitelikte olduğundan geçici bir imkansızlık söz konusudur ve kiraya verenin ayıptan sorumluluğu gündeme gelmektedir. Alınan idari kararla bir takım işyerlerinin kapatılması hukuki ayıp sayılmaktadır. Hukuki ayıp kamu hukukundan kaynaklanan kısıtlamalarla meydana gelir.
Kiracı ile kiraya veren arasında ayıpa karşı sorumsuzluk anlaşması yapılmış olması konut ve işyeri kiralarında bir anlam ifade etmemektedir. Bu nedenle sorumsuzluk anlaşması olsa dahi kiracılar kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğuna gidebilirler.
a. İşyerlerinin tamamen kapatılması
İdari karar gereğince kapatılan berber, eğlence mekanları, cafe, anaokulları gibi işyerleri bakımından kira sözleşmesinin akıbetinin ne olacağı tartışmalıdır. Bazı görüşlere göre kiracının kira bedelini ödemesi beklenemeyeceği savunulurken bazı görüşlere göre imkansızlığın kiralanandan kaynaklanmadığı ve bu nedenle kiraya vereni ayıptan sorumlu tutmanın söz konusu olmayacağı savunulmuştur.
Ağırlıkta olan görüşe göre işyerlerinin kapanması kiraya verenden kaynaklı olmasa dahi kiraya veren imkansızlıktan dolayı ayıp hükümlerine göre sorumlu tutulmalıdır. Şöyle ki; Türk Borçlar Kanunu madde 136’da geçici ifa imkansızlığından bahsedilmektedir. Buna göre, kiracı işyerinin kapatıldığı süreç boyunca kira bedelini ödeme borcundan kurtulmaktadır. Kiracı işyerinin kapatıldığı süreçte ödemiş olduğu kira bedellerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca kiraya verenden geri alabilir.
Somut durum gereği kiraya verenin TBK madde 306 uyarınca ayıbı giderme imkanı bulunmadığından ve kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliği önemli ölçüde kalmadığından kiracı doğrudan fesih hakkını kullanabilir. Kiracı kiraya verene ayıbın giderilmesi için süre tanımak zorunda kalmadan sözleşmeyi fesih bildirimini kiraya verene yazılı olarak bildirebilir. Kiracı fesih bildirimini ayıp devam ettiği müddetçe kiraya verene yönlendirebilir.
AVM’ler de bu süreç zarfında kapatıldığından geçici bir ifa imkansızlığı söz konusudur. AVM’deki işyerlerinin de kira bedeli ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacaktır. Ancak her ne kadar kapalı olsalar da ortak alan giderlerine giren güvenlik maaşı gibi halen gider kalemi olarak devam eden kalemler AVM’deki işyerlerinden tahsil edilecektir.
Ayrıca kiracılar kira ilişkisinin kendisi için çekilmez hale getiren bu önemli ayıp nedeniyle TBK madde 331 gereğince her zaman olağanüstü fesih yoluyla kira sözleşmesini feshedebilirler. Bu hükmün, kiracısı Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sayılan kişilere veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişilerine 01.07.2020 tarihine kadar uygulanması mümkün değildir.
Bununla beraber kiralananı sözleşmedeki amaca elverişli halde bulunduramama sebebi idari karar kaynaklı olduğundan kiraya verenin kusuru bulunmadığından tazminat sorumluluğu doğmayacaktır.
Karşı görüş, idari karar gereği oluşan imkansızlığı kiraya verenin giderme imkanı olmadığından bu hükme dayanılmasını uygun görmemiştir. Verilen idari karar taşınmazla ilgili olmayıp kiracıların faaliyet alanlarıyla ilgili bir engel teşkil etmektedir. Aynı binada hem faaliyeti devam eden hem de faaliyeti durdurulmuş kiracısı olan kiraya verenin, idari karar gereği faaliyetini sürdüremeyen kiracısı nedeniyle kiralananı kullandırma borcunu yerine getirmediğinden ayıptan sorumlu tutulması uygun değildir. Bu görüş, TBK madde 136‘nın ancak kiralananın deprem, heyelan, sel gibi doğal afet ile tamamen kullanılamaz hale geldiği durumlarda uygulanması gerektiğini ileri sürmüştür. Kaldı ki, Covid-19 salgını nedeniyle TBK madde 136 uygulandığında kiraya verene verilen ayıptan kurtulma imkanı burada uygulanamayacaktır. Bu nedenle ilgili hüküm ani edimli sözleşmeler bakımından geçerli olup kira sözleşmesi gibi sürekli edimli sözleşmelere uygunlanması mümkün olmamalıdır. Aynı görüş, AVM’deki işyerlerinin kapatılmasını kiralananın niteliğinden kaynaklı bir imkansızlık olarak değerlendirmiştir. Bu durumda da TBK madde 138’deki uyarlanma yoluna gidilebileceği ve ilgili dönem için uyarlanma istenebileceği ileri sürülmektedir.
Benzer bir görüş de, kira sözleşmesinde faaliyet alanının da açıkça belirtilmiş olması gerektiği, aksi takdirde kiraya verenin TBK madde 301’deki kiralananı kullanıma elverişli olarak bulundurma borcunu ihlal etmediği ve bu nedenle de TBK madde 136 gereğince sorumluluğuna gidilemeyeceği savunulmuştur. Çünkü bu durumda taşınmazın kullanılamaması taşınmazın hazır bulundurulmamasından değil, kiracının faaliyetinden kaynaklanmakta olduğundan kiracı kiralananı yasaklanmamış bir faaliyet için kullanabilecektir ve borcu devam edecektir. Ancak bu durumda kiracının TBK 138’deki kira bedelinin indirilmesi hakkı bakidir. Yalnız kira sözleşmesinde faaliyet belirtilmemiş olsa dahi kiralananın hangi faaliyet çerçevesinde kullanılacağı kiraya veren tarafından biliniyorsa veya bilinebilecek durumdaysa bu durumda TBK 136’ya gidilebileceği kabul edilmiştir. Bu görüşe göre de AVM’lerdeki işyerleri bakımından faaliyet alanı incelenmeden kiracı TBK madde 136’ya göre kira bedelini ödememe yoluna gidebilir.
b. İşyerlerinin kısmen kapatılması
İdarenin vermiş olduğu kararla beraber ve salgın gereği bazı işyerleri kısmen kapatılmıştır veya iş hacmi azaltılmıştır. Bu işyerleri kısmen de olsa faaliyete devam edebilen işyerleridir. Kısmen faaliyetine devam eden restorant gibi paket servisi yapabilecek işyerleri kiralanandan kısmen de olsa fayda sağlayabileceklerinden kira bedelini ödememe yoluna gidemezler. Ancak kısmen kullanım nedeniyle işleri azalan kiracı kira bedelinde indirim yoluna gidilmesini isteyebilir.
Kira bedelinin indirilmesini isteme hakkı TBK madde 307’de kiracının seçimlik hakkı olarak düzenlenmiş ve talep edilebilmesi için kiralananın kullanımını etkileyen bir ayıbın varlığı, kiraya verenin ayıbın varlığından haberdar olması ve ayıbın kiracıdan kaynaklı bir sebebe dayanmaması gerekmektedir. Kiracı bu koşulların varlığı halinde kiraya verene indirim talebini yöneltmelidir. İndirilecek miktarın hesaplamasında nispi yöntem ile kiraya verenin ayıbı öğrendiği andan ayıbın giderildiği ana kadar hesaplama yapılır.
Kira bedelinde indirim yapılmaksızın kirasını ödemiş olan kiracılar, TBK madde 136/2 gereğince sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talepte bulunabilirler.
Geçici imkansızlığın varlığında, taraflarca öngörülseydi baştan böyle bir sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa kira sözleşmenin kira bedeli indirimi suretiyle devam etmesi çekilmez hal alabilir. Böyle durumlarda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu “akde tahammül süresi” adı altında somut olaya göre geçici imkansızlığın tam imkansızlık olarak değerlendirilmesi gerektiğini ifade etmiştir.
“Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa=söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.”(HGK 2010/193 E., 2010/235 K., 28.04.2010 T.)
Covid-19 salgınının her ülke bakımından farklı seyrettiği dikkate alınırsa, geçici bir salgın olduğu ancak sona ermesi için belirli bir sürenin olmadığı görülecektir. Bu durumun sözleşmenin devamını taraflar bakımından çekilmez hale sokabileceği bir gerçektir. Dolayısıyla işyerlerinin kısmen kapatılması hallerinde de tam imkansızlık hükümlerine gidilebileceği göz önünde bulundurulmalıdır.
c. İşyerlerinin faaliyetlerine kesintisiz devam etmesi
İdare karar gereği kısıtlama kapsamında olmayan eczane, fırın gibi işyerleri kira bedellerinin tamamını ödemek durumundalar. Aynı şekilde özel okullar eğitime uzaktan eğitim yoluyla devam edebildikleri için ne kira bedelinin indirimi hakkından ne de önemli sebebe dayalı fesih hakkından yararlanmaları mümkündür.
Kaldı ki kiralananın kiralama amacında değişikliğe gidildiğinde dahi kiraya veren lehine hareket edilmektedir. Örneğin: Kiralanan “mobilya dükkanı” olarak kiralanmış ancak kiracı burayı “berber” olarak işletmiştir. Berberler tedbir kapsamında tamamen kapatılmış olsa da kiracı kira borcunu ödemekten kaçınamaz. Çünkü burada kiracı kira sözleşmesine aykırı bir şekilde kiralananı kullanmaktadır. Bu durumda kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacı olarak ne belirtildiyse ona göre hareket edilmelidir. Örnekte mobilya dükkanı söz konusu olduğundan kiracı ifa imkansızlığına dayanamayacak ve kira bedelini ödemek zorunda kalacaktır. Ayrıca kiraya veren kiracının bu sözleşmeye aykırı kullanımı nedeniyle kira sözleşmesini haklı fesihe dayanarak feshedebilir.
Bir görüşe göre, her ne kadar bazı işyerlerinin faaliyetleri devam etse de bazı işyerlerinin cirosu ciddi dercede düşüş göstermekte olabiliyor. Bu işyeri kiracıları TBK madde 32’e göre, esaslı hata durumuna düştüklerini ve bunun da iş ilişkilerinde geçerli dürüstlük kuralı ile bağdaşır bir hata olduğunu ispatlayarak sözleşmeyi iptal edebilirler. Nitekim Covid-19 salgını nedeniyle sokağa çıkma yasağı ve iş hacminin bu sayede düşmesi esaslı hata sayılmalıdır. Söz konusu esaslı hata hem kira sözleşmesinin temeli sayılabileceğinden hem de kiraya verence bilinebilir olduğundan kiracı TBK madde 39 gereğince sözleşmeyi iptal edebilir.
2. KİRA BEDELİNİN YENİ KOŞULLARA UYARLANMASI (TBK M. 138)
Türk Borçlar Kanunu madde 138 uyarınca sözleşmelerin olağanüstü hallerde çekilmez hale gelmeleri halinde taraflar uyarlama davası ile sözleşmenin olağanüstü koşullara uyarlanmasını talep edebilirler. Aynı zamanda kiracı kira bedelinin indirilmesi yoluyla bedelde indirime gidememişse bu yolla da kira bedelinin indirilmesini sağlayabilir.
Buna göre sözleşme akdedildikten sonra öngörülmemiş ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Olağanüstü durumun değerlendirilmesinde tacirlere ilişkin TTK madde 18/2’deki basiretli iş adamı kıstası dikkate alınır. Söz konusu durumun uyarlama isteyen taraftan kaynaklanmamış olması gerekmektedir. Ayrıca bu durum nedeniyle sözleşmeye uyulmasının dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi yanında borçlu tarafın borcunu ifa etmesi de aşırı güçleşmiş olmalıdır. Kural olarak uyarlama isteyen tarafın borcunu yerine getirmemiş yerine getirse dahi uyarlanma hakkını saklı tutarak getirmiş ve uyarlama hakkından feragat etmemiş olması gerekmektedir. Feragat edilip edilmediğine bakılırken, TMK madde 2/2’deki hakkın açıkça kötüye kullanılıp kullanılmadığına bakılır. Bunun yanında feragat hususunun genel işlem koşulu hükümleri olan TBK madde 23 uyarınca açıkça anlaşılır düzenlenmemesi halinde düzenleyen aleyhine karşı taraf lehine yorumlanacağı da göz önünde bulundurulmalıdır. Uyarlanmanın tüm şartları mevcutsa uyarlama davası açılabilir. Dava açılması mümkün değilse borçlu sözleşmeyi feshedebilir.
Doktrindeki bir kısım görüşler, Covid-19 salgınının geçici bir durum olduğunu ve bu nedenle kira sözleşmesinde uyarlanma yoluna gidilemeyeceğini savunmaktadırlar. Ancak kanaatimizce, Covid-19 salgınının varlığı da olağanüstü durum olarak değerlendirilip uyarlanma yoluna gidilmesi mümkün kılınmalıdır. Şöyle ki; uyarlama yolunun kullanıldığı bir husus döviz kurunun çok fazla artış göstermesidir. Döviz kurunun artışı Covid-19 salgını gibi geçici ve ne kadar süreceği belli olmayan bir durumdur. Dolayısıyla bu iki olağanüstü durumu benzer değerlendirip Covid-19 salgını bakımından da kira sözleşmesinde uyarlanma yoluna başvurulabilmesi mümkün görülmelidir. Nitekim uyarlanma için aranan tüm şartlar Covid-19 salgını nedeniyle kira sözleşmeleri bakımından da gerçekleşmiş ve bu nedenle Yargıtay’ın da ifade ettiği gibi işlem temeli çökmüştür.
Yargıtay’ın bahsi geçen kararına göre “Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin, olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi ve belki de imkansız hale gelmesi durumunda “işlem temelinin çökmesi” gündeme gelir. Bu gibi hallerde Emprevizyon ve Clausula Rebus Sic Stentibus Kuramı çerçevesinde kurulmuş olan bir sözleşmede değişikliklerin yapılması için hakimin sözleşmeye müdahalesi istenebilecektir. Hakim bu gibi hallerde ya sözleşmeyi ortadan kaldıracak ya da sözleşme koşullarının olağanüstü olgulara uyarlanmasına ve böylece sözleşmede bozulmuş olan dengeyi yeniden sağlayacaktır.” (HGK, 1996/762 E., 1997/77 K., 19.02.1997 T.)
YARARLANILAN KAYNAKLAR
[1] Sezer Çabri, Corona Virüs Sebebiyle Alınan Tedbirlerin Kira Sözleşmelerine Etkisi, https://www.hukukfuar.com/corona-virus-sebebiyle-alinan-tedbirlerin-kira-sozlesmelerine-etkisi-video-egitimi-hukukegitim-com-sezer-cabri, 2020
[2] Melek Bilgin, Koronavirüs Salgını Nedeniyle Hükümet Kararıyla Kapatılam İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbetinin Değerlendirilmesi, Lexpera Blog, Mart 2020
[3] M. Tolga Özer, Kovid-19 Salgınının İş Yeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcuna Etkisi, Lexpera Blog, Mart 2020
[4] Fatih Gündoğdu ve Nihal Ural, Koronavirüs (Covid-19) Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi, Lexpera Blog, Mart 2020
[5] Batuhan Bulut, İşyeri Kiralarının Geçici Süre ile Ödenememesi Halinin Tahliye Sebebi Teşkil Etmeyeceğine Yönelik Düzenleme Hakkında, Lexpera Blog, Nisan 2020
Comments